Офисы на окраинах Москвы

«НиЦ»: Какие наиболее интересные проекты офисной недвижимости на окраинах Москвы были введены в 2013 г., на ваш взгляд? В чем их основные преимущества?


Семенихина Елена: Офисное строительство уходит дальше от центра Москвы: все больше новых офисов появляется на окраинах города и даже за МКАД. Например, среди интересных проектов за пределами кольцевой автодороги, которые были введены в 2013 году, можно назвать БЦ Premium West, третью фазу БЦ «Кантри парк», БЦ Quadrum.


Могу рассказать подробнее о бизнес-центре Premium West, который «ГЕМА Инвест» ввела в эксплуатацию осенью 2013 года. Он расположен на пересечении Можайского шоссе и МКАД. Главная особенность – беспрецедентный для нашей страны уровень энергоэффективности. Здание полностью отапливается геотермальной энергией, поэтому не зависит от городских сетей теплоснабжения. Летом охлаждение здания также происходит благодаря разнице температур на поверхности и под землей. Использование геотермальной системы отопления, а также других зеленых решений (системы инфракрасного терморегулирования, автоматического управление светом и теплом и т.п.) позволяет сэкономить на коммунальных платежах до 40% по сравнению с обычными офисными зданиями.


«НиЦ»: Каковы основные (явные и, возможно, неявные) преимущества офисов, расположенных на окраинах Москвы?


Семенихина Елена: Основное преимущество заключается в том, что за относительно небольшие деньги арендатор может получить офис высокого качества. Ставки на бизнес-центры класса А, расположенные за МКАД примерно в три раза ниже, чем в центре Москвы, на окраинах внутри кольцевой автодорогие – примерно вдвое ниже. При этом удаленным от центра офисным комплексам приходится конкурировать и с центральными объектами, и с «соседями», поэтому девелоперам необходимо выделиться на фоне других. Из-за этого офисы на окраинах зачастую отличаются более высокими качественными характеристиками, чем центральные бизнес-центры.


Важно отметить, что дорога до офиса будет проходить в противоток основному трафику, поэтому сотрудники смогут добираться до работы без пробок и без давки в метро. Да и проблема с парковочными местами теряет актуальность: земля за МКАД дешевле, поэтому у девелопера есть возможность организовать больше парковочных мест. В офисах за МКАД можно найти бизнес-центры с коэффициентом парковочных мест 10 и даже 20 на 100 кв.м, тогда как в центре Москвы хорошим соотношением считается 1 машино-место на 100 кв.м.


«НиЦ»: В чем их основные недостатки?


Семенихина Елена: Основной недостаток офисов на окраине – меньший круг охвата потенциальных сотрудников. Для кого-то офис окажется рядом с домом, а кому-то придется ехать с противоположного конца Москвы или Подмосковья. Этот недостаток может оказаться весьма существенным для компаний, которым необходимы редкие и высококвалифицированные специалисты. Однако компаниям с тиражируемым типом персонала не составит труда найти сотрудников, живущих недалеко от офиса. Правда, в последнее время появились примеры, когда даже IT-компании переезжают в удаленные от центра офисы. Например, «Лаборатория Касперского» в прошлом году приобрела в собственность все три строения бизнес-центра «Олимпия Парк», где ранее арендовала два здания.


«НиЦ»: Какова на сегодняшний день ставка аренды, стоимость кв. м офисной недвижимости на окраинах? Ожидается ли рост этих показателей в 2014 г.?


Семенихина Елена: Арендная ставка на офисные площади на окраинах Москвы составляет $300 – 600 за кв.м в год, в зависимости от транспортной доступности и характеристик здания.


«НиЦ»: Есть ли отличия между арендаторами/покупателями офисной недвижимости на окраинах и в центре? Какие?


Семенихина Елена: Как уже было сказано выше, высокотехнологичные компании с редкими специалистами предпочитают располагаться в центре – чтобы сохранить равноудаленность от максимального количества сотрудников. Кроме того, центральная локация важна для консалтинговых компаний, фронт-офисов банков, юридических фирм – то есть тех сфер, для которых необходимо постоянное прямое общение с клиентами, постоянные встречи с ними. Однако для бэк-офисов, call-центров тех же самых банков и других компаний, а также, например, организаций в сфере производства и логистики, локация на окраине города окажется более выгодной.


Издание «Недвижимость и Цены»

2014 год