Стереотипы рынка недвижимости

Издание: «Собственник» - www.sob.ru

Тема: Стереотипы рынка недвижимости

Издание интересуют стереотипы (как действующие, так и оставшиеся в прошлом) во всех секторах рынка недвижимости (коммерческая, жилая, первичный, вторичный рынок), которые мешают или, наоборот, помогают продажам.

Комментирует директор по развитию компании «ГЕМА Инвест» Елена Семенихина:

Один из главных стереотипов рынка офисной недвижимости заключается в убеждении многих арендаторов в том, что престижный бизнес-центр обязательно должен располагаться в центре Москвы. Такие настроения, безусловно, выгодны девелоперам, строящим бизнес-центры в ЦАО, так как позволяют держать арендные ставки на уровне в 2-3 раза выше, чем в удаленных от центра районах.

Однако расположение в центре города не так однозначно для арендатора. Среди главных недостатков можно назвать дефицит и дороговизну парковочных мест, необходимость добираться до офиса через многочасовые пробки или давку в метро. Аренда офиса на окраине Москвы позволяет решить обе проблемы. Стоимость земли на окраинах ниже, благодаря чему девелоперы могут вложить больше средств в строительство паркинга: так, в центре города хорошим показателем считается 1 машино-место на 100 кв.м арендуемой площади, а за МКАД нередко встречают бизнес-центры с коэффициентом 10 и даже 20 машино-мест на 100 кв.м. В свою очередь, проблема пробок теряет актуальность, из-за того что сотрудники едут на работу в противоток основному трафику.

Основное и чуть ли не единственное преимущество центральных офисов – равноудаленность от сотрудников и клиентов компании. Однако этот фактор важен далеко не для всех. Например, для высокотехнологичных компаний с сотрудниками редкой квалификации важна возможность добраться до офиса из любого района – иначе они могут потерять ценный кадр только из-за неудачной локации. Кроме того, центральная локация необходима консалтинговым компаниям, юридическим фирмам – то есть организациям, которым необходим постоянный прямой контакт с клиентами. В то же время компании с «типовым» персоналом смогут без особого труда набрать сотрудников из близлежащих районов, даже если они расположены на окраине Москвы и за МКАД.

При этом на окраинах Москвы за меньшие деньги можно арендовать даже более качественный офис. Ведь бизнес-центры на окраинах конкурируют не только друг с другом, но и с офисами с центральной локацией. Из-за этого они стараются выделиться более богатой инфраструктурой, использованием энергоэффективных и высокотехнологичных решений. В последние годы очевидна тенденция к децентрализации офисного рынка. На окраинах строится все больше офисов, при этом немалую часть составляют качественные офисы класса А. Поэтому вполне вероятно, что в будущем стереотип престижности офиса в центре Москвы будет терять влияние на спрос.

Еще один распространенный стереотип заключается в том, что «зеленые» технологии – это дорого и бессмысленно. К сожалению, порой девелоперы сами виноваты в таком отношении – многое из того, что позиционируется экологичным, на деле таким не является и не приносит арендаторам ощутимой выгоды. В переговорах с потенциальными арендаторами мы нередко сталкиваемся с тем, что к экологичности они относятся как диковинке, однако приходится объяснять реальную выгоду расположения в «зеленом» и энергоэффективном офисе. А эта выгода очевидна. Например, специалисты компании «ГЕМА Инвест» подсчитали экономию на коммунальных платежах в бизнес-центре Premium West, который не зависит от городских систем теплоснабжения. Благодаря использованию геотермальной системы отопления и других энергоэффективных технологий, на отоплении и охлаждении одного этажа площадью 2600 кв.м можно сэкономить порядка 750 000 рублей в год.